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这是最近的常熟楼市里 最诚恳的3点建议
作者:佚名    发布于:2018-11-01 14:58:24    文字:【】【】【

今日内容:现阶段楼盘的品质差异,如何区分?买房的时候需要注意哪些因素?今年乃至未来的1-2年,是常熟买房人可以挑挑拣拣的时间,然而,也正是因为房子多了,无形中增加了选择的难度。前两天,跟一位在常熟扎根多年的地产人搞了个直播,和大家探讨目前常熟的新房市场,
主题是:讨论现阶段楼盘的品质差异,如何区分品质?买房的时候需要注意哪些因素?反响很不错。今天,想把直播的内容用文字的形式记录下来,将从以下几个部分跟大家讲解,本文的篇幅较长,耐心看完,应该会有所收获。

第一部分:新楼盘所在版块区域的大环境差异。
很多网友在挑选房子的时候,往往会忽略品质因素,被各种开发商宣传的低价商品房所吸引。而我们选房真正需要选择的并不是便宜廉价的房子,而是性价比高的房子。而楼盘的品质由各种各样的因素组成,今天就来给各位网友盘点一下。
首先,讲买房最关键的一个因素,地段!不要觉得这是老生常谈,地段体现了区域的整体品质,也基本定型了你未来至少5-10年的生活状态。
就常熟而言,目前的地段资源非常集中,几乎最好的学校,最好的医院,最大的商业,各交通枢纽汇聚之地,就是常熟的市区,也是一般买房最最优先考虑的区域。在地段资源优势集中的大环境下,市区的房价也会超出很多人的承受范围,这是在享受资源的同时要付出的代价。
常熟属于苏南城市,是中国发展的先驱版块,区别于内陆城市,除了市区集中的资源以外,各大乡镇同样也有自己的发展。不少乡镇通了高架,盖了新的邻里中心、大润发,又造了新的学校,新的医院,不论是人口规模还是未来前景,也得到了不少人的认可,不少网友都在自己所看好的乡镇都买了房,安了家,这也是一种对地段资源的认可。
什么样的地段,对应什么样的区域价格,你对这个区域能接受的价格区间,其实都是自身在对小区周边的大环境进行估价,这是做买房决策的基础。

第二部分:楼盘自身的小区品质把控。
除了地段会产生楼盘价格差异以外,影响楼盘房价的因素还有很多很多,比如开发的产品种类,房企资质,绿化水平,物业服务等等。先说产品类别,现在的产品线非常丰富,从高端到低端,简单的分为别墅,洋房,小高层,高层,超高层。在其它因素相同的前提下,别墅理所应当最贵,洋房理所应当贵于高层和小高层,同理,超高层是最便宜的。这些想必无须多说,大家都懂。
再说房企资质,很多人买房看开发商。并不是因为这堆钢筋混凝土打上这个招牌,所以它才好,而是因为大房企集中了丰富的开发经验,能打造出更好的产品。而且资金雄厚,在期房市场买入大房企的产品更有保障。
大房企开发的商品好在哪里?比如绿化,大房企通过经验,对楼栋的布控,地面车位调配,能达到更高的绿化率,实力较弱的小房企开发的商品房、安置房,一般都是以种树,种草坪为主,目的仅仅是达标绿化率,而好的小区的绿化讲究分层,讲究堆坡造景,使用植被能在一年四季中,产生不同的景观。
除了绿化,物业也是非常重要的一个因素。比如今年年初的雪灾,应对车上、小区的积雪;比如上个月的常熟台风暴雨天,好的物业竭尽全力彻夜奋战,确保地下车库与小区道路的安全。可以这么说,物业的好坏,直接影响到居住的舒适度。再说一些讽刺一点的,刚刚发的那些绿化的图片,现在看来很差,但可能他当初种下去的时候,并不是你所看见的这般模样,只是物业不打理而已。这都是小区物业品质不够导致的。
一环扣一环,最终这些品质的差异,都将体现在稳定时期的房价上面。我们回到一开始聊的切入点,产品。我们买房最终买入的,最重要的部分,就是套内部分,也许外在的一切属性,你都可以不在乎,但是我们花钱买入的那几个房间,确是每天安放身心的重要场所。根据各种房企的开发经验,打造出的产品,也是有很大差距的。
我们首先来看一下常熟早期某2个盘的户型,这两个盘在当年都占据了绝对的体量,选的业都是销售的主力户型。我们可以看到,第一个户型是一个三房两厅两卫的设计,是一个高层里面的户型,各位能够猜猜是多少面积吗?143平方!143平,仅仅做到三房2厅2卫,内卫无窗户,只有2个朝南开间,阳台晾衣服需要穿过主卧,入户有很长的走廊空间面积完全没法利用,槽点诸多。
这些户型都是一些区域刚开始发展时引进的一些小房企,其作用是为区域积攒最早的人气。这些盘都是一些体量庞大,人群众多,又杂乱,物业管理困难的楼盘。往往后期周边盖起来的新盘,或者新二手房,价格都超过了这些小区。
也许没有对比就没有伤害,现在的市场,是大房企之间互相角逐的市场,就是精品之间的比美。今天的三房两厅两卫是什么样子的?我们随手找了一张。我们再回过头来看一下这个户型,户型方正,南北通透,独立电梯入户 ,入户私密,双景观阳台,客餐一体,U型明厨设计。
同样的三房两厅两卫,甚至房间大小都一样,但是户型利用率是天差地别,你买了143平,但是却卖了你一个10平方的大走廊。他买了115平,但是房企利用自身的开发经验,设计了一个双开间大阳台,一个主卧飘窗,一个北房间设备平台,为你偷了10个平方回来。
如果在市场上,那个143平和115平的挨着竞争,前者宣传8千一平,后者却喊着1万一平,千万别被8000那个楼盘宣传的低单价吸引了过去,也别去笑那些1万买房的人。如今的140平,早已经在大房企手中,玩出了花,真正成为了普通民众所需要的终极住宅级别的房子。

第三部分:千金买房,万金择邻。
进入最后一个话题,千金买房,万金择邻。很多网友对买房,还纯粹停留在一个买几间房子用来住,用来上个学的观念。记住:对于大部分人来说,买个房,花费的是毕生的心血。选择楼盘的过程,也是一个选择邻居的过程,在力所能及的范围内,我们应当争上游,挤进更好的环境当中。
这个环境也许你整天忙于工作已经不在乎了,也没有过多的时间和邻里交流。但是当你小孩在教育的最佳时期奔跑在小区,嬉笑着玩耍着交着朋友的时候,你就知道邻居们素质的高低,有多重要了。如果这个小区是一个好的圈层,那么在小区中,你能认识老师,认识医生,认识官员,你的人脉将短时间急速扩充。也许无形中,一个好的圈层给你带来的,是社会上一辈子也无法奋斗出来的东西。
小零君看过很多好产品,理念都非常的好,圈层概念已经不单单是臆想出来的东西,很多开发商主动斥巨资建造会所,会客大厅,专门用于业主的会客与圈层活动。物以类聚人以群分,如果有更好的圈层,为何不使一把劲挤进去?
小区业主圈层整体的品质高低,在第一批业主买入的时候,就定了形,整体素质不会因为早期低价买入,后期房价上涨而迅速提高。以择优考虑的圈层思想来看,你买入的小区,在你能承担的水平上,选择的楼盘要尽可能的高端,大概就是你的买房预算恰巧是这个楼盘中你能接受的、最便宜的那一套。这样更有利于你在优质圈层内收获更多。


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