果你是买房路上的迷茫者，不知该不该买房，该买哪个楼盘，或是想了解房产的相关资讯，请私信我，邀你进圈聊。
大风过境，该来的总会来，主城区内首个拿出优惠的楼盘跟随着秋天就这么来了，世茂璀璨倾城首开针对四成以上的付款方式有不同的点位优惠，即便如此，开盘当天400套房源仅售出154套，去化率为39%，第二批296套房源仅有2组家庭通过核验。
壹 主城区偏远地段开始降温
说来唏嘘，如果该盘四、五月如期入市，断然不会落得这番光景，可哪有这么多如果。可恰此时又是年底冲任务的关键节点，自然所有营销方法都要上啊，优惠、让利、各式渠道又充登“舞台”。世茂在原有的优惠基础上再打折扣：9月30日之前认购的房源如能拿到所有优惠点位，每套比备案价便宜5-10万不等。
楼市的高温还未完全退却，主城区内的楼盘已开始让利促销，这不禁让S姐想起2012年，也恰是在这片土地，世茂璀璨倾城收购的利君未来城项目铺天盖地的促销活动，华商报、高立柱、LED屏似乎无处不在的“降价补差”。
整版广告简单明了，“直降1600元/㎡”、“反补1个亿”、“3880-4300元/㎡”，三点核心信息拳拳到肉，毕竟那时大家对楼盘的关注度还是以“价格”取胜。这也让利君抢先一步市场，趁市场转凉前收揽了最后一波有住房需求的客户，最终结果自然喜大普奔。反补差价的策略，引起市场强烈反响，这也成为地产圈内为数不多的经典营销案例。
从上图可以看到2011年2月限购令出台后，在持续调控的3年半里，房价涨幅逐年趋缓，2012-2013年，偏远地段的楼盘开始打折，变相降价，到了2014年，各区域房价普降；西安从2017年4月开始调控至今也有一年多时间，主城区内偏远地段的楼盘也开始了打折促销，同样的剧情仿佛再度上演。
在2011年那轮调控中，表中五个区域的房价均价2014年出现不同程度的下降，曲江二期反映最为明显，2014年降幅达15.9%，高新最为稳定，即便遭遇调控，同年降幅仅为1.1%，由此可见配套齐全、地段优越的物业，抗跌性较强。
贰 非限购区楼盘早有动作
无论是从全国，还是西安本地的市场来看，楼市目前正处于下行期是不争的事实，楼市像是潮汐，有涨潮便有退潮，也正是在退潮时才会发现究竟是谁在裸泳。
在市场火热时，众多价格与价值不符的楼盘享尽市场的红利，当时S姐就曾预警，寒流总会来，最先波及的就是外围那些非限购区域的楼盘，而后为主城区地段偏远、配套缺失的楼盘，接着是那些价值与价格不对等的楼盘。
事实上从八月开始，非限购区域的楼盘就已经出现了打折促销，可即便如此，楼盘的去化率还是逐月下滑，上周当代上品湾48#-51#、53#、55#-57#拿证开盘，共推房源1332套，在三个97折优惠并行的政策下，仅售出480套，开盘去化率36%。抛去推货量大的因素，去化不佳与楼盘定价超购房者预期、市场转冷，观望氛围加重有着直接的关系。
当代上品湾后半年开了三次盘，去化率一次比一次低，价格却一次比一次高，这显然与市场相违背。但其实该盘在高陵还算是质素较高的楼盘，一次卖400多套也代表了其实力，区域内其他楼盘的日子连客户上访都成了问题，所以我们在高陵，甚至城北到处又可见发传单的大妈了。
现在回顾一下，624之后，非限购区楼盘就抢先一步，开始打折促销，以价换量，到了9月，主城区内偏远地段的楼盘开始打折，变相降价。接下来，这波退潮会逐渐侵蚀一些无人口、经济支撑的区域和价格虚高的楼盘。所以再看到某个高价楼盘开始变相降价，请不要意外。
时常留意登记平台的购房者应该已经有所察觉，楼盘登记情况开始出现严重的两极分化，有的盘千人登记，核验现场人声鼎沸排起长队，有的盘登记人数仅为个位数，置业顾问忙着打电话邀约客户。
金九即将过去，房源量对得起这个九月，但销售量和价格显然成色不足，偏远地段的楼盘已经开始暴雷，未来市场也许会有多盘打折，变相降价的现象。但既然能摇号就说明市场还是供不应求，所以这个问题不解决，靠政策压制房价整体市场不会有太大降幅。
